Mallorca Immobilien – Villa, Finca oder Apartment ? Was ist für mich richtig ?

Die Auswahl der Immobilien auf Mallorca ist groß und die Auswahl der Gegenden welche zur Verfügung stehen ist auch groß und deshalb ist so mancher Kunde leicht überfordert. Für viele Kunden ist es wichtig, dass der Flughafen relativ schnell erreichbar ist. Aus meiner Sicht ist der Flughafen von Palma de Mallorca von fast überall sehr gut erreichbar. Von Puerto Andratx benötigt man ca. 45 Minuten, Santa Ponsa 30 Minuten, Campos 30 Minuten und Cala Ratjada 45 bis 60 Minuten., – selbst von Alcudia benötigen Sie max 60 Minuten. Sie sehen also dass dies nicht das alleinige Kriterium sein sollte. 

Folgende Fragen sollten Sie sich in jedem Fall vor dem Immobilienkauf stellen:

Welches Budget habe ich zur Verfügung für eine Mallorca Immobilie ?

Mit dem Budget sieht man schon sehr schnell welche Möglichkeiten in welchem Gebiet zur Verfügung stehen. Wir konzentrieren uns heute auf die Gebiete Mallorca Südwest und Mallorca Südost. Die Dynamik des Immobilienmarktes auf Mallorca hat uns sehr überrascht. Im Südosten war es durchaus bis vor kurzem möglich ein gutes Objekt vom Bauträger für ca. 300.000 € zu erwerben, – natürlich ohne Meerblick aber in guter Qualität. Diese Zeiten scheinen nun aber endgültig vorbei zu sein. In der Woche KW 21 wurden von einem Bauträger in Sa Rapita von 30 verfügbaren Einheiten 18 Apartments verkauft, in der KW 22 wurden dann nochmals 7 weitere Apartments verkauft und in KW 23 wird alles verkauft sein. Alles was neu gebaut und geplant wird, – wird viel teurer sein. Die Grundstückspreise sind enorm gestiegen und die Baukosten steigen laufend und das alles bei einer enormen Nachfrage. Es gab und gibt aktuell keinen Verhandlungsspielraum, – ganz im Gegenteil. Wir erleben im Moment dass Kunden mehr als den nachgefragten Preis bieten um ein Objekt zu bekommen. Ein Einstieg auf Mallorca mit einem Apartment im Südosten sollte mit einem Budget von mind. 350.000 € bis eher 400.000 € beginnen. Im Südwesten sollte man für ein Apartment (Bestandsimmobilie) ohne Meerblick ein Budget von mindestens 500.000 € zur Verfügung haben. Die Nebenkosten sollten Sie mit ca. 10 bis 12 % berücksichtigen.

Für eine Finca im Südosten in guter Qualität beginnen die Objekte mittlerweile bei 1,5 Mio. €, im Südwesten würde ich hier eher 500.000 € mehr ansetzen. Es gibt nicht genügend Objekte weil die Bauverordnung im ländlichen Bereich geändert wurde und viele bebaubare Grundstücke nun nicht mehr bebaut werden dürfen und weil vor allem die Genehmigungszeiten von den Behörden extrem lange ist. Mit einer Genehmigung für den Bau einer Finca im Bereich Manacor, Felanitx oder Santanyi muss man mit 3 Jahren rechnen, eine unglaublich lange Zeit und danach benötigt man für den Bau nochmals 12 Monate und für die Bauabnahme nochmals 6 bis 12 Monate. Dieses Zeitraster macht Ihnen deutlich weshalb diese Objekte sehr knapp bleiben werden. Den öffentlichen Stromanschluss bekommt man erst nach der Final de Obras und nach der Vorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Wir reden hier also von 5 Jahren. Die Preise werden also auf Grund des sehr knappen Angebotes und der hohen Nachfrage weiter sehr, sehr stark steigen.

Für eine Villa im Südosten sollte man mind. 800.000 € zur Verfügung haben und für gute Objekte ohne Meerblick eher 1,5 Mio. €. Im Südwesten ist der Markt leer gefegt und man sollte hier für ein gutes Objekt mindestens 2,0 Mio. € als Budget zur Verfügung haben. In dieser Preislage beginnen die nicht renovierungsbedürftigen Objekte, – aber man kann keinen Luxus erwarten. Für Luxusobjekte im Südwesten Mallorcas sollte man mind 5 bis 7 Mio. € als Budget haben.

Wie oft soll die Immobilie auf Mallorca genutzt werden ?

Das ist eine Frage welche Sie sich unbedingt stellen sollten und es ist wichtig zu bedenken, dass bei Neubau – Immobilien die ersten 5 Jahre keine Vermietlizenz möglich ist. Bei Wohnung gibt es so gut wie nie eine Vermietlizenz da in einer Eigentümergemeinschaft alle Eigentümer der Wohnanlage zustimmen müssen.

In der Regel haben Wohnung bis 500.000 € auch überschaubare monatliche Nebenkosten. Dies hängt immer davon ab wieviel die Anlage bietet. Also z.B. große Poolanlage, Hallenbad, Fitness….. das muss alles bezahlt werden. Wohnungen in der Preisklasse bis 500.000 € liegen ungefähr je nach Anlage zwischen 100 € und 300 € monatlich. Hierzu kommen die Verbrauchskosten wie Strom und Wasser und die jährliche Grundsteuer und die Müllgebühren und die Einkommensteuer für Nichtresidente das Modelo 210 wobei hier der fiktive Wohnwert versteuert werden soll. Bei Wohnungen in dieser Größenordnung reden wir hier von monatlichen Kosten von ca. 50 € bis 100 € welche hinzu kalkuliert werden müssen.

Bei Fincas und Villen auf Mallorca sind die Kosten für Gartenpflege natürlich sehr individuell vom Garten des Objektes und vom Objekt selbst abhängig. Poolpflege und Gartenpflege müssen berücksichtigt werden und auch die Bewässerungskosten. Bei einer Finca mit einem großen Garten kann es wichtig sein, dass das Objekt über einen eigenen Brunnen verfügt weil hier schnell pro Tag in der Sommerzeit 5000 Liter Wasser oder mehr benötigt wird. Eine Finca und eine Villa sollte auch regelmässig einmal belüftet und kontrolliert werden. Die Unterhaltskosten können hier natürlich leicht bei 500 € bis 1000 € pro Monat sein. Bei Objekten mit Kaufpreisen von über 800.000 € kommt die Vermögenssteuer hinzu. Hier gibt es wichtige Tips zur rechtlichen Abwicklung und zur Vermögenssteuer. Die Kosten für das Modelo 210 sind natürlich entsprechend höher wegen des höheren Immobilienwertes. Man sollte also auch die laufenden Kosten einer Ferienimmobilien im Auge behalten damit man später immer noch Freude daran hat.